Minderung bei der Gewerberaummiete: gilt auch hier die "Bolzplatzentscheidung"?

Das Kammergericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 17.09.2020 - 8 U 1006/20 - damit zu beschäftigen, ob Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück einen Mangel der Mietsache bedeuten. Nach § 536 BGB liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Festzustellen ist danach zunächst immer, was der vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Gebrauch ist und worin die Abweichung der Ist-Beschaffenheit von dieser Soll-Beschaffenheit besteht. Nach dem für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senat des BGH scheidet ein Mangel aus, wenn der Vermieter die Beeinträchtigung gem. § 906 BGB ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsse (sog. Bolzplatzentscheidung vom 29. 04.2015 - VIII ZR 197/14). Anders sieht es das Kammergericht Berlin bei Gewerberaummietverhältnissen: Aufgrund des Bauvorhabens sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich gemindert. Mangels konkreter Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache beantworte sich die Frage, was der vertragsgemäße Zustand ist, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards. Erhebliche Nutzungsbeeinträchtigungen durch Lärm könnten danach einen Mangel darstellen. Nach Ansicht des Kammergerichts sei § 906 BGB eine sachenrechtliche Vorschrift, die auf das Mietverhältnis der Parteien „zweifelsfrei“ nicht anwendbar ist. Sie solle bei der Nutzung eines Grundstücks im Verhältnis zu benachbarten Grundstücken auftretende Konflikte in einen vernünftigen Ausgleich bringen und begründe zu diesem Zweck unter bestimmten Voraussetzungen eine Pflicht zur Duldung von Immissionen. Im Mietrecht – so das Kammergericht - gehe es demgegenüber um den Inhalt vertraglicher Abreden und das Äquivalenzverhältnis. Die Störung des Äquivalenzprinzips werde nicht dadurch kompensiert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung verursachenden Dritten gem. § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen könne. Die Grenze der Zumutbarkeit i.S.v. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beurteile sich nicht nach mietrechtlichen Vorschriften. Das KG folgt damit einer älteren Entscheidung des für die Gewerberaummiete zuständigen XII. Senats des BGH (Urteil vom 23.04.2008 - XII ZR 62/06). Das KG hat in seinem Urteil deutlich auf den Widerspruch zwischen der Rechtsprechung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats und des für die Gewerberaummiete zuständigen XII. Senats des BGH hingewiesen. Allerdings sieht der VIII. Senat auch in seiner jüngsten Entscheidung (Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18) keinen derartigen Widerspruch. Der VIII. Senat wird im Wohnungsmietrecht auf absehbare Zeit seine Rechtsauffasung nicht ändern. In gewerbemietrechtlichen Fällen aber ist der Mieter gut beraten, sich auf das Urteil des Kammergerichts zu berufen und deutlich auf den Unterschied zwischen Sachen- und Mietrecht hinzuweisen.