Bundesverwaltungsgericht zu Vorkaufsrecht und „Gentrifizierung“

Eine Immobiliengesellschaft erwarb ein im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelegenes Grundstück, das mit einem Mietshaus aus dem Jahre 1889 bebaut war. Das Grundstück lag aber im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung („Milieuschutzsatzung“), und das zuständige Bezirksamt übte zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft das Vorkaufsrecht aus, mit der Begründung, es bestünde die Gefahr, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt werde, wenn nach der Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verwandelt würden.

Die Immobiliengesellschaft klagte gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts, blieb aber vor dem Verwaltungsgericht und Oberverwaltungsgericht erfolglos. Erst das Bundesverwaltungsgericht gab ihr recht (Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 1.20). Nach der einschlägigen Vorschrift des Baugesetzbuches käme es auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung an. Die vom Oberverwaltungsgericht angestellte Prüfung, ob zukünftig von erhaltungswidrigen Nutzungsabsichten auszugehen sei, scheide aus.

Die Freude auf Investorenseite über das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts dürfte allerdings nur von kurzer Dauer sein. Auf Initiative des Landes Berlin liegt dem Bundesrat bereits ein Vorschlag für eine die gerichtliche Entscheidung konterkarierende Änderung des Baugesetzbuches vor. Und die Süddeutsche Zeitung meinte am 26. Januar des Jahres dazu: „Die Bürgermeister von Berlin, Hamburg und München drängen die Ampel-Koalition zur Eile. Sie wollen privaten Investoren wieder Mietshäuser wegschnappen können.“