Erbbauberechtigter als Zustandsstörer

Nach einem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 27.09.2012 (Aktenzeichen 1 N 8/12) sind Maßnahmen zur Abwehr von Gefahren, die von einem Gebäude ausgehen, das auf einem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück steht, nicht gegen den Eigentümer des Grundstücks, sondern gegen den Erbbauberechtigten als Zustandsstörer zu richten.

Nach der entsprechenden Ermächtigungsgrundlage in Brandenburg sind Maßnahmen zur Abwehr von Gefahren, die von einer Sache ausgehen, vorrangig gegen den Eigentümer dieser Sache zu richten. Wer Eigentümer einer Sache ist, richte sich nach den Vorschriften des Zivilrechts. Da das auf einem Grundstück befindliche Bauwerk gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 2 ErbbauRG als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks gilt, ist der Erbbauberechtigte in entsprechender Anwendung von § 946, 94 BGB i. V. m. § 11 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG Eigentümer des Bauwerkes. Er ist daher richtiger Adressat einer ordnungsrechtlichen Verfügung zur Beseitigung der von dem Gebäude ausgehenden Gefahr. Der Erbbauberechtigte hat deshalb aufgrund seiner sich aus dem Eigentum ergebenden Verkehrssicherungspflicht dafür zu sorgen, dass von dem Bauwerk keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit ausgehen. Im vorliegenden Fall war der Erbbauberechtigte verpflichtet, Maßnahmen zur Beseitigung der durch herabfallende Ziegel und Steine hervorgerufenen Gefahr zu ergreifen.

Geht die Gefahr allerdings nicht nur von dem Gebäude, sondern auch von dem Grundstück aus, ist der Grundstückseigentümer neben dem Erbbauberechtigten verantwortlich, wenn letzterer zur Gefahrenbeseitigung nicht in der Lage ist. Dies hat das VG Minden mit noch nicht rechtskräftigem Urteil vom 17.01.2013 (Aktenzeichen: 9 K 1513/12) entschieden. Der Grundstückseigentümer sollte eine bei einem Brand zerstörte Sporthalle beseitigen. Das Gericht gab der Stadt Recht. Die Auswahl zwischen mehreren Störern habe sich daran zu orientieren, wer die Gefahrenlage am besten beseitigen könne.

Diese Rechtsprechung ist auch für die sächsische Rechtslage zu beachten, da § 5 SächsPolG ebenfalls zu Maßnahmen gegen den Eigentümer der Sache ermächtigt, wenn die öffentliche Sicherheit der Ordnung durch den Zustand einer Sache bedroht oder gestört wird.

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