Hessischer VGH: (Kommunaler) Grundstücksveräußerungsvertrag teilnichtig

Eine Kommune veräußerte ein Grundstück. Nach dem Kaufvertrag betrug der Kaufpreis 105 € /m², davon 25 € für Grund und Boden und 80 € als Pauschale für einmalige Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge. Der Erwerber des Grundstücks erhob gegen die Kommune Klage auf Rückzahlung der Erschließungspauschale wegen Nichtigkeit der im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarung.

Das Verwaltungsgericht Darmstadt gab dem Kläger Recht, Urteil vom 29.01.2014 - 2 K 778/11 DA. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof bestätigte wiederum das erstinstanzliche Urteil, Beschluss vom 11.08.2015 - 5 A 441/14.Z. Bei den vertraglichen Regelungen zur Erschließung handelte es sich nach Auffassung beider Gerichte um eine als öffentlich-rechtlich zu qualifizierende Ablösungsvereinbarung. Ferner sei die Vereinbarung nichtig. Bevor eine wirksame Ablösungsvereinbarung auf einen Erschließungsbeitrag abgeschlossen werde, müssten für alle Bestandteile Ablösebestimmungen zur Bestimmung der Höhe des Beitrags vorliegen. In dem entschiedenen Fall fehlte es an Ablösebestimmungen für eine Lärmschutzwand.

Die Entscheidungen geben Anlass, an die – gelegentlich übersehene – Rechtslage zu Ablösevereinbarungen zu erinnern:

Voraussetzungen für den Abschluss von Ablösevereinbarungen sind u.a. der Erlass von (in Sachsen: satzungsrechtlichen) Ablösebestimmungen, die Regelungen zur Ermittlung und Verteilung des Erschließungsaufwandes umfassen müssen. Ferner sind gegenüber dem Grundstückserwerber die Kosten für den Grunderwerb einerseits und die Kosten der Herstellung der Erschließungsanlagen andererseits getrennt auszuweisen, und zwar entweder in der Kaufvertragsurkunde oder – vorab – gesondert vom notariellen Kaufvertrag. Werden die Ablöseanteile nicht getrennt ausgewiesen, handelt es sich regelmäßig um einen – nichtigen – „verdeckten“ Ablösevertrag. Diese Regeln gelten für die Straßenerschließung wie auch für die von der Kommune wahrgenommenen Aufgaben der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung.

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